内循环下的房地产调控何去何从? 华泰 证券

股票资讯  2021-03-28 08:57:19

最近,政策制定者表达了他们对房地产调控的强烈态度。7月30日,中共中央政治局再次强调“住房不要投机”。在不到一个月的时间里,中央政府和有关部门召开了两次房地产座谈会(7月24日和8月20日)。监管部门采取措施控制房企计息负债的传言层出不穷,如要求银行收紧住房相关贷款、设立“三条红线”、“85%借新还旧”限制房企发债规模等。新一轮房地产融资紧缩正在酝酿之中。

上半年,新冠肺炎疫情对中国经济产生了巨大影响,房地产行业再次发挥了稳定器的作用。土地拍卖、投资和销售的迅速恢复为最近的经济恢复提供了重要支持。在上述背景下,如何看待监管可能进一步收紧房企融资方?在内循环战略下,如何把握未来的房地产调控政策?

首先,房地产基本面在疫情过后恢复良好,为调控政策提供了空间

一方面,国内新冠肺炎疫情在第二季度逐渐消退,中国经济进入修复通道,GDP同比回升至3.2%;其中,房地产作为主要驱动力之一仍然发挥着关键作用。上半年,房地产投资实现正增长,市场销售恢复正常水平,土地市场保持火热。另一方面,近年来总体积极的基本态势也为决策和监管当局继续实施房地产调控、防止金融业脱离实际、加大支持实体经济发展的力度提供了政策空间。

投资业绩光明,购地费作用大

2月低点后,房地产投资同比快速回升,6月恢复正;7月份,房地产投资同比增长11.7%,在所有投资项目中表现最好,对整体投资和内需的复苏起到了很大作用。

其中,第二季度货币政策极度宽松,在整体贷款利率下,房地产企业征地积极性相对较高。100个城市的土地交易数据普遍上升,土地购置费在近期房地产投资复苏中发挥了更重要的作用,1-7月累计同比增长8.5%。如果未来融资收紧对房企征地有影响,预计建安工程设备将接手支持投资,但仍在恢复中。1-7月新开工住房面积累计增长率为-4.5%。

销售额恢复正常,一线城市表现更为强劲

自第二季度以来,被压抑的购房需求在疫情期间开始释放,央行下调5年期LPR利率以降低抵押贷款成本,进一步刺激了需求。截至7月,商品房销售基本恢复正常,统计局统计显示,当月销售面积同比增长16.6%。

在城市线层次上,表现出一定的结构分化特征,一线城市表现明显较强。从数量上看,30个大中城市的商品房交易数据显示,截至6月,一、二、三线城市的交易面积同比回归正,但随后二、三线城市有所下降,一线城市继续加速上升趋势。8月份商品房预计增速高达32%;价格方面,70个大中城市的二手房价格指数显示,今年一线城市保持加速上涨趋势,二三线城市增速明显放缓。全国普遍增长的现象已经不存在了,分化将成为未来的常态。

二是融资持续收紧,监管剑指房地产挤占实体金融资源

去年5月,为冷却地方拍卖市场,整顿房企融资乱象,银监会下发了《关于开展巩固治乱促合规建设成果工作的通知》(以下简称“23号文件”),其中涉及规范银行和非银行(信托)房地产前端融资的诸多内容。今年引起监管部门担忧的是,一些实体贷款非法流向房地产行业,导致一些热点城市的房价迅速上涨。比如深圳房市前期火爆,引发贷款投资担忧。央行深圳中心支行向辖区内商业银行发出通知,紧急检查住房贷款流入房地产市场的违法行为;作为首付,非法信贷进一步煽动抵押贷款。6-7月,全国新增居民中长期贷款连续两个月首次突破6000亿,深圳、宁波等热点城市房价快速上涨。

在上述背景下,一些7月以来房价涨幅较大的城市相继出台了更为严格的限购政策,从需求侧进行调控;近期监管再次收紧融资,开始控制房企的计息负债规模,从供给方监管。8月20日,住房和城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资本监管和融资管理规则。规则尚未公布,但被认为与之前市场传播的“三条红线”规则密切相关(根据不含预付款后的资产负债率、净负债率、现金负债率三项指标)。此外,其他监管传言层出不穷,比如要求银行收紧住房贷款;“房地产债券不能按全额展期,银行间市场将按待偿还旧债85%的规模发行新债”;“降低房地产供应链中资产证券化产品的规模”已经得到市场机构的部分确认。

总的来说,近年来房企融资政策一直处于收紧状态,这是由于决策层对房地产金融资源过度占用的担忧和担忧。去年6月,银监会主席郭树清在陆家嘴论坛上曾说“部分房地产企业信贷资源被过度挤压”,今年8月《求是》这篇文章再次强调了这一点;特别是在今年疫情的冲击下,“六保”成为重中之重,监管部门不断收紧房地产融资,真正的目的是引导更多的金融信贷资源投向房地产行业,促进经济复苏,缓解中小企业压力。

第三,房企资金平衡紧密,现金流的可持续性值得关注

在融资不断收紧的情况下,要抓紧房企的资金链。我们观察了房企主要融资渠道的近期情况。具体如下:

房地产信贷的增量空间一直在缩小。数据显示,第二季度房地产开发来源中的国内贷款、个人抵押贷款、存款和预收款增速大幅反弹,但总体水平仍不如去年。金融监管部门引导金融机构向实体经济倾斜,房地产部门获取增量信贷资源越来越困难;官方披露的数据显示,2016年新增房地产贷款占全部新增贷款的比例高达45%,2019年第三季度降至33%左右,今年1-5月降至25%;在上述背景下,房地产贷款余额增速持续下降,今年6月底达到13.1%,不到2016年12月峰值水平的一半。

非标融资持续下降,房企信托融资渠道有限。这几年房地产在所有信托投资领域都有绝对优势,一定程度上挤压了其他领域的财力。根据受益信托网的统计,2018年至2019年上半年,集体信托的平均比例超过40%(按设立规模计算)。投资房地产,2019年6月一度超过44%;随着新资产管理规定的实施和23号通知对房地产信托融资的限制,这一数字在今年7月已降至25%左右。今年1-7月,房地产集体信托发行规模同比下降11%,压力下降效应极其明显;同时,工商企业投资的集体信托设立规模增速明显加快,1-7月同比增长168%。在疫情影响下,非标准领域大幅增加了对实体经济的支持。

房企发债比去年好,但未来增量有限,海外债券到期压力巨大。在信托融资和货币宽松的收缩下,今年房企内债融资(信用债+公司债)明显好于去年。1-7月累计融资净额超过1800亿元,去年同期为450亿元;但3、4月份大规模发行后,融资净额明显减少,主要是借新还旧;截至8月24日,8月份净融资额猛增238亿元,可能与近期监管限制房企债务融资规模有关。海外债券仍然是房企的重要融资来源。粗略统计,截至8月24日,房企发行美元债券463.95亿美元,仍较高,但低于2019年同期569亿美元的峰值水平。去年国家发改委限制房地产企业发行外债只用于替代下一年到期的中长期境外债务;根据目前的发行统计,2020年和2021年未来的到期规模分别高达352亿美元和515亿美元,明显高于往年。海外债务在房企债券融资中占很大比重,到期压力迅速上升,是对房企资金链的巨大考验。

近年来,住房企业贷款、债务融资、非标准融资等融资渠道不断缩小,使得其现金流更加依赖销售回报,实际上处于紧张的平衡状态。统计局的统计显示,2020年1-7月,其他资金(主要包括预付款和按揭付款)占房企资金来源的52%,2016年后这一数字将保持在50%以上。在更加严格的监管环境下,房企资金链的可持续性更取决于其高周转模式的稳定性,这对广大中小房企来说是一个很大的考验;此外,一旦未来由于房价过热,监管再次收紧房贷政策,可能会打破上述紧张的平衡,导致信贷风险。

四、内部循环下的房地产调控方向

目前,实体经济与房地产发展的结构性失衡依然存在,在很长一段时间内,房地产仍将是国民经济的支柱产业之一,发挥经济稳定器的作用,这在新冠肺炎疫情的冲击下更能体现出来。

7月30日,中共中央政治局会议再次强调“住房不可投机”,同时还提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的发展新格局”。未来的房地产调控思路要在解决结构性矛盾、构建国内大循环的战略框架下理解和把握。

一是注重房地产对投资和消费的短期拉动作用,通过恢复房企生产促进上下游产业链的恢复生产,通过消费券的方式扩大房地产相关居民的消费,加快疫情后的经济复苏进程。第二,继续打击房地产融资混乱,减少对房地产行业的挤出效应,确保有限的信贷金融资源能够流向房地产行业,特别是制造业和小微企业。第三,采取合理措施控制房地产企业负债规模,防范房地产行业高杠杆风险,针对不同企业、不同地区制定政策,避免通过一刀切的手段打破企业资金的紧张平衡,导致监管风险。四是继续坚持“一城一策”差异化调控思路,保障重点人群需求,加快推进“租购并举”住房制度。第五,进一步落实房地产长效机制,加快户籍、土地、收入分配等制度改革,推动房产税及时落地,稳定房地产市场中长期预期。


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