国信证券-房地产行业房地产融资专题报告:谈融资谈什么 中国中冶股票

股票资讯  2021-03-30 06:04:03

[研究报告摘要]

融资渠道的宏观和微观表现房地产企业的主要融资渠道是贷款、信用债券、非标和供应链账户。大部分贷款、供应链账、非标贷款主要发生在项目公司层面,宏观层面体现为国内贷款、各种应付款、自筹资金,微观层面体现为长期贷款、应付账款、小股东权益等应付款。信用债券和少量贷款主要发生在母公司层面,主要体现在宏观层面的自筹资金和微观层面的应付债券和长期贷款(母公司)。

过去不规范融资监管的难度和“三条红线”不规范监管的难度,在于很多业务的模糊性,在于资金供需双方“你爱我”下的大量金融创新手段。“三条红线”将监管重点转移到需求方,直接从资金使用方入手。房企按照统一标准报告融资情况,通过限制房企计息负债增速,从需求侧约束房地产融资。“三条红线”与包括贷款集中管理在内的其他融资监管政策有着根本的逻辑区别。

降低房企杠杆的手段说到底无非就是多卖少占。在成交量快接近极限的背景下,基本不可能扩大和降低杠杆。假设房企还需要扩张,有三种可能的改变方式:一是充分利用供应链;二是股东贷款的无息处理;第三,溢价出售项目公司的部分股权。

融资紧缩下的房地产行业:从“现代主义”到“新古典主义”,由于同质化、土地竞争充分、进入门槛低,过去顺畅的融资渠道缩短了高利润的持续时间,导致重视项目利润的“古典主义”让位于重视快速周转的“现代主义”。如果融资得到有效监管,行业有望进入既有成交量又有利润的“新古典主义”,地产股将走向“摇钱树”和平台化,提升行业价值。

投资建议:土地市场下行是修复该板块估值的关键。要减少土地市场的竞争,提高土地的潜在利润率,修复房地产企业的盈利能力。中短期来看,土地市场的下行趋势是该板块估值恢复的关键催化剂,后续应持续关注土地市场的表现。个股建议关注保利地产(600048)、阳光城(000671)、新城控股(601155)、华润置地、龙湖集团、凯撒集团。


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