「002356」住宅用地“零售”到“批发”!行业:短期资金对房企可能构成巨大挑战

股票资讯  2021-04-15 00:16:40

近期一份网上文件显示,根据《居住用地分类调控文件》要求,22个重点城市实施了“两个集中”(即集中发布出让公告、集中组织出让活动),2021年可发布的居住用地公告不超过3个。市场分析师认识到,“新土地规定”将有利于行业竞争格局,房企的经营能力和规模将成为未来的关键竞争力,但同时也会增加企业的现金流压力,导致中小房企的生存压力。继续增加

许多地方宣布集中供应住宅用地

2月24日下午,多家媒体报道称,网上传递的一份文件显示,22个重点城市按照居住用地分类监管文件要求实现了“两个集中”,2021年发布居住用地公告不得超过3个。文件还表示,近期将召开视频会议,视频会议前将暂停22个重点城市的居住用地公告。消息称,22个重点城市包括北方4个一线城市广州、深圳,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙等18个二线城市。

目前,一些城市已经发布了相应的公告。

24日,天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于做好2021年居住用地集中出让工作的通知》显示,天津市决定于今年3月、6月、9月中旬分三批发布居住用地出让公告,除上述三个日期外,禁止发布居住用地出让公告。《中国时报》记者没有在天津市规划和自然资源局官网上搜索该文件。但目前,天津市规划和自然资源局相关人员已经向媒体确认了上述通知的真实性。

根据上述通知,2021年住宅用地(包括含住宅用地的混合用地)将采取两种集中方式出让:一是集中发布出让公告。原则上全市每年不超过3次,时间间隔和地块数量要相对平衡;第二,集中组织转移活动。同批公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定挂牌的共同起止日期;以拍卖方式进行交易的,拍卖活动应当连续、集中完成。

河南省郑州市自然资源和规划局此前发布了《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告的紧急通知》,收回了部分地区发布住宅用地出让公告的权利。通知还宣布,根据我部2021年住宅分类监管精神要求,结合郑州市实际情况,在本通知下(2月23日)启动,禁止在机场区、郑东新区、经济开发区、高新区、尚洁区发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织实施。

24日晚,山东省青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决贯彻2021年上级部署住宅用地供应的有关要求》,说明要严格执行住宅用地“两集中”同步公开出让,即发布出让公告,集中组织出让活动,全年集中统一分三批发布住宅用地招标、拍卖、出让活动,引导市场合理竞争。

但一份未经证实的自然资源开发利用司发布的《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》显示,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现了“两个集中”,2021年应发布住宅用地公告不超过3个。

中国指数研究院的一位分析师表示,这项政策暂时只覆盖2021年出售的土地,覆盖22个热点城市。“预计后续政策将取决于政府对政策效果和市场反应的综合评估”。

或者帮助控制房价

对于房地产业和房企来说,“两个集中”的土地供应政策被认为影响深远。业内人士普遍认为,土地集中供应有利于稳定土地市场,稳定土地市场预期;但也考验着房地产企业的现金流运作和融资能力。

华西证券分析师樊新疆指出,22个试点城市都是传统意义上的一二线城市,土地流转规模普遍较大,但过去土地市场确实存在零散的土地流转节奏。据中央参考所统计,2020年这22个重点城市共出售土地3916宗,4个季度分别出售557宗、1220宗、952宗和1187宗。其中,住宅用地销售数量最多的月份是12月,占全年土地供应总量的15%;最小月份为1月,占全年土地总供应量的4%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出,这项政策积极贯彻中央经济工作会议精神和自然资源部住宅用地供应分类调控精神。“事实上,这也是积极关注和解决大城市住房问题的重要保证,也是房地产长效机制的又一新举措。”

严跃进告诉《中国时报》记者,如果确定“两个集中”的土地供应政策,实际上会形成三个长效机制利器,即三条红线、房贷集中和土地供应集中政策。此外,土地集中供应政策强调22个城市的实施,也强调住宅用地领域的改革。事实上,这有助于真正减少土地掠夺,促进当地土地交易市场的稳定。本质上也是“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的重要体现。

中国指数研究院认为,此举将约束地方政府的土地供应行为,单一的大规模土地供应也将对政府的管理能力提出更高的要求。但是,集中土地出让带来了对住房供应的稳定预期,反过来又导致购房者稳定预期。并且在一定程度上会稳定房价上涨的压力,有利于实现“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的政策目标。

然而,58住房研究所所长张博告诉《中国时报》记者,由于目前可能涉及的城市都是市场热点城市,一旦这项政策实施,对土地供应速度的要求将同时提高。“如何批量控制土地供应,让市场有效消化而不导致拍卖率上升,是未来的难题”。

对于房地产企业来说,这个压力可能更直接。

“(集中供地)将对房企短期资金构成巨大挑战。”是指医院对《中国时报》记者直言,假设每个城市一年集中卖地三次,根据2020年的土地供应情况,上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市将有40多个集中供地案例,高额的保证金和土地出让金对企业的融资能力和现金流管理能力提出了更高的要求。

张博还认为,如果每个城市只在几个时间点推出土地,住房企业需要筹集大量现金才能在短时间内获得土地,这对中小住房企业来说显然压力太大。即使是大型品牌房企,想要收购多个地块也面临着不小的挑战,联合征地、联合开发的情况很可能会进一步增加。

面对行业的新挑战,许多业内人士建议房企调整策略。

建议开发商关注22个城市以外的投资机会,尤其是城市群和都市圈的城市。在相对宽松的货币环境下,仍然需要抓住重点城市的投资机会,合作征地,分散风险,实现双赢,关注下一步的政策规则和地方政策的政策空间。同时,阶段性项目集中进入市场,也可能导致市场短期供求失衡。因此,未来项目进入市场,政府需要更好的控制。

同策研究院高级分析师肖云祥也强调,随着新房集中供应,市场竞争加剧,销售压力依然存在。为了保证利润,房企在拿地时要“约束”。

值得一提的是,一些房地产企业内部人士对即将出台的土地集中供应政策也有一些异议。某房企前20名副总裁认为,虽然集中供地让企业更好地把握预期,合理安排资金,但这只是房企获取住宅用地的一个渠道。“其实渠道很多,比如征地、旧城改造项目”。房地产企业的另一位知情人直言不满:“他得了绝症,头疼无药可治。问题是,病的根源在脚下吗?”


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