「淘宝十年账单」新房交易创5年新高,二手房创4年新高。北京楼市到底怎么了?以后房价怎么弄?

股票资讯  2021-04-29 22:13:20

尽管受到疫情的影响,北京楼市去年还是创下历史新高。

来自多家研究机构的统计显示,2020年北京新房成交量达到4.9万套,创近五年新高;二手房成交16.9万套,同比增长16.4%,创下近四年新高。二手房市场表现优于新房,交易量占全市住宅交易总量的73.6%,同比增长1.6个百分点。

业内人士认为,2020年北京房地产市场回暖的原因是北京楼市连续3-4年下跌,出现了性价比。在上半年货币宽松的影响下,房贷利率下降带动了市场需求的释放。预计2021年,竞争性住房产品的供应仍将对新房价格起到稳定作用。在货币政策逐步回归正常、房地产金融杠杆降低逐步深化的政策背景下,北京市新二手房平均成交价格大幅上涨的可能性不大。

新房交易量创下近五年来新高

来自RealData的统计数据显示,2020年北京市商品房交易量呈现先抑后升的趋势。上半年受疫情影响的交易额同比下降近30%,下半年逐步回升。全年交易面积702万平方米,同比增长5%。

据中原地产研究中心统计,2020年北京新房销售4.9万套,创近五年新高。

至于新屋市场成交量上升的原因,RealData认为,有限的竞争房成交量逐年上升,已经成为推动整体成交量上升的因素之一。2018年开始有限量的比赛房进入市场,近三年比赛房成交量占整体市场成交量的比例逐年上升,2020年成交量接近50%。

中原地产首席分析师张大伟进一步表示,全国其他城市普遍上涨,而北京连续3-4年下跌,出现了性价比。随着土地供应中无限地块的明显增加,有限竞争房的性价比相对提高。去年底,北京新建住宅项目加快入市速度,供应量增加,热点项目网上签约明显增多,市场经历了一个暖冬。

从成交价格来看,RealData的数据显示,2020年北京市商品房平均成交价格为48147元/㎡,同比上涨3%,与去年基本持平。

二手房交易创下四年新高

不仅新房交易创新高,北京二手房交易去年也创下历史新高。

据RealData统计,去年北京二手房成交16.9万套,同比增长16%,成交绝对水平和增速均为2017年以来最高。

根据北京链家二手房更实时的成交数据,受新冠肺炎疫情影响,今年年初3月份北京二手房成交量同比下降56%,尤其是疫情最严重的2月份,成交量同比下降86%。随着疫情的逐步控制和被封锁需求的逐步释放,从4月份开始,月成交量同比转正,今年最后8个月二手房成交量同比增长43%,使得总成交量不降反升。

至于二手房市场成交量创新高的原因,RealData认为是上半年房贷利率下调导致的,推动了自住需求的正常释放:截至2020年12月,北京市一、二级主流房贷利率均同比下降15个基点。

根据成交价格,RealData的数据显示,去年北京二手房平均成交价格为60485元/平方米,同比略有下降0.5%,连续三年保持相对稳定的趋势。

从分区域来看,RealData数据显示,2020年北京二手房销售呈现外围量上升、中档价上升的特点:房山、昌平、大兴等外围城区成交同比增长,增速超过20%。中心城区奚仲市、东城、石景山增长率仅在5%以内;价格方面,除4个远郊外,12个城区3个区价格上涨,分别是海淀、西城、朝阳,东城基本持平,其他城区均下跌。海淀区均价同比上涨2.4%,领先其他区,西城区排名第二,上涨1.9%。在实行多校抄写员的影响下,涨价幅度收窄。

今年房价不太可能大幅上涨

值得注意的是,在去年出售的住宅用地中,无限量住宅用地的比例大幅上升,交易的底价也达到了四年来的新高,这也提高了未来新房价格上涨的预期。

根据RealData的统计,2020年北京市住宅用地成交额为1738亿元,同比增长16%,楼面地价为28823元/㎡,同比增长24%。其中,土地无限交易比例从去年的48%上升到今年的84%。

RealData认为,土地供应结构的变化是今年土地出让金增加的主要原因。一方面,2020年宅基地交易地点将向城市靠拢,带动土地出让金整体上涨。另一方面,今年又卖了很多优质地块,土地供应量很少,比如上半年就卖了海淀区的两块,丰台分庙地理位置较好的两块。

虽然北京无限量土地的大量交易提高了新房价上涨的预期,但房地产数据公司(RealData)高级分析师潘浩认为,在控制房价过度上涨的指导下,无限量土地形成供应需要多长时间是不确定的,而有限竞争房屋的存量是足够的。据统计,自2016年限价房土地入市以来,总成交额已达1634万㎡,而限价房成交面积达592万㎡。还有64%的有限竞品房产品等待淘汰,有限竞品房的土地也面临着强大的入市销售压力。有限竞争房的供应会起到价格稳定器的作用。预计2021年北京新房平均成交价格大幅上涨的可能性不大,有限竞争房仍将对整体市场成交起到良好的支撑作用。

至于二手房价格,RealData也指出,2020年北京二手房业主价格调整仍将以降价为主,其中降价频率占86%,与上年基本持平,市场预期仍不强。房屋交易周期130天,客户交易周期99天,分别比去年同期多28天和14天。市场交易节奏依然缓慢。在货币政策逐步回归正常、房地产金融逐步深化杠杆减持的政策背景下,预计2021年北京二手房平均成交价格将保持稳定。


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