年末房企绩效完成率明显分化,部分房企完成年度绩效目标压力较大 泰安理财

股票资讯  2021-03-12 08:15:03

年底,对于房地产企业来说,业绩完成率牵动着他们的神经。据最新统计,房地产百强企业各梯队的股权销售金额门槛较去年同期略有上升。但是,在持续调控、行业增速放缓、整体项目淘汰率低于预期的背景下,一些房企实现年度绩效目标的压力很大,超过20%的房企仍实现80%~90%,少数仍不到80%。

现状:少数房企目标完成率不到80%

临近年底,为了冲击年终业绩,房企开始逐步增加供应量,整体业绩环比小幅上升。据嘉里统计,11月份,100强房地产企业月股权销售金额较10月份增长10.9%。从累计业绩来看,1-11月房地产百强企业累计股权销售金额同比增长6.5%,增速也较上月略有上升。但业内人士认为,市场整体移除率仍处于较低水平,市场真实情况并不像数据反映的那么乐观。未来,房地产企业的城市布局、品牌效应和项目质量将在市场上竞争。

值得注意的是,1-11月,房地产百强企业各梯队的股权销售金额门槛较去年同期略有上升。其中,前10家房企股权金额门槛达到1559.1亿元,同比增长高达15.1%。前20名和前30名房企股权金额门槛分别为977.9亿元和673.9亿元,门槛增幅分别为8.3%和4.3%。50强房企竞争格局加剧,股权金额门槛较去年同期提高12.8%,达到458.2亿元。此外,截至11月底,百强房企股权金额门槛达到162.5亿元。

从企业绩效来看,11月份,大型房企整体绩效相对较为突出。前30家房地产企业中的20家房地产企业的月度表现显示出环比改善。其中碧桂园单月实现全规模销售额860亿元,较10月的业绩规模850亿元进一步提升;融创实现全面业绩规模665.1亿元,保持行业领先水平。交易榜单排名首次超越万科,上升至行业前3;万科全口径销售额也较上月大幅增长27.5%,达到553.2亿元。此外,世茂、阳光城(000671)、中南单月表现突出,环比增长25%以上。

根据房企目标完成情况,截至11月底,全年设定绩效目标的企业中,近70%实现了90%以上的目标完成率。其中,世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹州、宝龙等9家房地产企业已提前完成年度目标。但与此同时,也有20%以上的房企目标完成率仍在80%至90%之间,少数房企目标完成率仍不到80%。总体而言,在持续监管、行业增长缓慢、整体项目取消率低于预期的背景下,部分房企实现年度绩效目标的压力仍然很大。

差异化:龙头住宅企业将占据更大的市场份额

年底,中小房企不仅业绩疲软,还面临着巨大的生存考验。11月25日,伊尹股份宣布,子公司宁波伊尹房地产开发有限公司拟将全资子公司沈阳伊尹房地产开发有限公司剩余50%的股权转让给辽宁共享碧桂园房地产有限公司,总交易对价约为6.9469亿元。本次交易完成后,伊尹股份将不再持有沈阳伊尹房地产的股权。就在10天前,伊尹宣布熊继开持有的7.12亿股(占公司总股本的17.67%)被冻结。但“近年来,公司控股股东伊尹控股持续面临流动性危机”,“于2019年6月14日向宁波市中级人民法院提交了重组申请”。宁波市中级人民法院至今未受理其重整申请。人民法院公告网显示,截至2019年11月27日,房地产企业破产数量已达459家,超过2018年的458家。随着房地产调控力度的不断加大,房企集中度的不断提高,融资环境的不断收紧,房企尤其是中小房企的生存压力不断加大。

从房企申请破产的时间来看,2018年上半年破产企业177家,下半年281家;2019年上半年有238家,2019年下半年以来有221家。可以看出,从2018年下半年开始,破产的房地产企业数量开始增加。从破产房企的情况来看,以三四线城市的中小房企为主,实力差,抗风险能力弱。但从2019年开始,一些曾经规模较大的企业开始出现在破产的房企中,如伊尹股份有限公司、广信集团等知名房企,一些知名房企连续发生债务违约。曾经的百强房企之一怡和地产,面临两笔总计10亿元的债务。

随着行业集中度的不断提高,中小房企的市场竞争压力加大,规模扩张也受到挤压。2019年前三季度,TOP3房企股权集中度达到10.2%,同比增长0.4个百分点;与去年相比,房企在TOP4~10和TOP11~20梯队的股权集中度也有一定程度的提高,大型房企的竞争优势进一步深化。

嘉里分析师方玲指出,在马太效应下,总部企业将占据更多的市场份额。随着房地产行业风险防控的进一步加强,一些地方政府要求一定规模的开发商在土地招标时进行开发,并为土地拍卖支付大量保证金,这对小房企的管理能力和决策能力提出了更高的要求,房企的容错率较低,进一步挤压了小房企的生存空间,一些实力较弱的小房企最终会被兼并或破产。另一方面,本轮调控持续坚持“房无投机”原则,杜绝房地产行业泛滥,持续收紧房地产融资。自2016年10月起,限制企业债券用于前端征地,各种政策陆续出台,防范房地产行业债务违约风险。2019年5月《23号文件》出台,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,在更深层次开启新一轮融资紧缩;接下来的7、8月份,我们对房地产信托、银行机构进行了持续整改约谈,进一步限制了开发贷款、海外债务等多种融资方式。

在这种情况下,住房企业的整体融资难度和成本都在上升。根据企业披露的信息,2019年前10个月,房企新增债券融资成本为7.03%,比2018年全年高出0.52个百分点。此外,随着中小房企的不断打雷和支付问题的频繁出现,金融机构和银行更愿意贷款给压力更大的大型房企。大型房企的融资优势更加明显,房企的融资也呈现出集中于龙头房企的趋势。据嘉里统计,2019年上半年末,前10家房企的计息负债总额为28277亿元,比2018年底净增3036亿元,占上市房企净增加值的41.6%,比2018年增加9.8%。百分点;前20家房企的生息负债净增加值也增长到57.4%。在有限征地、销售压力、融资受阻的多重压力下,房企的资金链将容易被切断,使企业面临债务违约,甚至导致破产重组。

此外,有业内人士指出,一些房地产企业因主营房地产管理不善而破产,并试图转型,但转型失败最终导致破产。比如最近破产重组的伊尹股份,2018年退市的洪钟股份,前期盲目扩张主营房地产业务,加上管理不善,导致项目结转慢、毛利率低等问题;在主营业务没有进展的情况下,我们开始专注于多元化,相关的多元化与房地产行业的相关性非常低,无法反馈到房地产行业。最后,在房企多元化转型不利的情况下,由于负债水平高,开始引发一系列债务危机,最终成为压倒企业的一根稻草。

趋势:房企密集加快供应步伐

据统计局统计,截至2018年底,全国共有房地产开发企业97938家,2019年以来已有459家企业破产清算,仅占0.5%。与总额相比,破产的房地产企业并不多。从过去几年房企数量的变化来看,总体数量有所增加。随着年底业绩冲刺季的到来,房企密集加快供应节奏,29个重点城市供应明显反弹。但市场预期尚未到来,重点城市成交量环比分别下降12%和1%。市场下行压力还是比较大的。

其中11月一线城市成交量企稳回升,环比上涨6%,同比上涨28%。具体来说,北京市场再次冷淡,成交量环比下降。上海、广州、深圳市场略有回升,交易量均有所上升。25个二三线城市成交量下降缓慢,但降幅明显收窄,环比小幅下降2%,同比下降15%。各城市市场继续分化,重庆、昆明、杭州市场保持坚挺,成交量同季环比增长。长沙、福州等市场持续转冷,成交量几乎减半。

地区方面,长三角表现光明,除徐州、南京交易疲软外,杭州等城市交易量大幅增长,宁波环比增速超过70%。中西部城市市场明显分化,渝昆成成交量稳中有升,武汉郑州Xi安稳中有降,长沙快速冻结,环比下降63%。随着供暖季的到来,东北市场进入传统的淡季,长春和大连的成交量持续下滑。

展望未来,嘉里分析师方玲认为,市场成交量继续下降,但并不是停滞不前。各个城市的市场状况波动,各个地区和项目不断分化。鉴于年底是房地产企业急于表现的关键时期,势必加大营销力度,换货价格趋于正常,成交量有望企稳反弹。在房企融资环境不断收紧的背景下,只有以销售为重点,促进支付,才能更好地抵御市场下行风险。


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