蓝光发展深陷债务泥潭杨澜48亿“卖家” 柳钢股份股票

股票资讯  2021-02-28 22:03:39

作者:房地产大咖啡联盟

在很多资本眼里,物业服务无疑是优质资产。不过蓝光开发(600466。深陷债务泥潭的SH)不得不转卖自己的儿子。

2月25日晚,蓝光发展宣布将蓝光嘉宝服务(02606.HK)以人民币48亿元出售给碧桂园服务(06098.HK)。

这是自2020年7月蓝光发展以9亿元出售迪康药业后的第二次。

陆续出售资产,是杨铿董事长为应对蓝光开发市场下滑、保持资金链完整而采取的最后手段。

日前蓝光发展发布的业绩报告显示,2020年债务继续攀升至2115亿,但据Cree统计,其销售额进一步下滑,从2019年的1015亿元降至926.7亿元。

更换教练很难改变趋势

要知道,2020年,杨铿对蓝光的发展寄予厚望。

2020年初,蓝光发展设定了1300亿元的销售目标,股东甚至希望蓝光发展能达到2000亿元,实现大突破。

蓝光发展2020年的销售目标比2019年高30%,而其他领先的房地产企业则设定了相对谨慎的销售目标,原因是杨铿在2019年底聘请了一位凶狠的人。

2019年12月20日,蓝光发展宣布公司原总裁张巧龙为公司副董事长,董事会同意任命迟峰为公司总裁。

迟峰于2006年加入华润置地,先后担任华润置地项目负责人、城市负责人、区域负责人。2013年6月,任华润置地高级副总裁,兼任华润置地华东区总经理。作为国土资源三大区域之一,华东地区一直是国土资源的重要绩效支撑和利润增长点。

在此之前,杨铿一直在寻找一个能够让他的表演飙升并拯救蓝光免于陷入困境的英雄。房地产大亨迟峰成了杨铿心中的救命稻草。

当然,迟峰的到来还有一个目的。蓝光发展重心从西南向华东+西南转移,建立了成都+上海的双总部格局。迟峰曾经工作的主要地区也在长江三角洲,这也是杨铿用迟峰取代张乔龙的主要原因。

但在2020年房地产走势下滑的背景下,志锋的个人实力并不能挽救蓝光发展的颓势。

2020年,蓝光在成都的销量连前十都达不到。

2020年,蓝光的发展将完全迷失在成都的大本营市场。

2019年蓝光发展在成都市场排名第六,销售额97亿元,到2020年,连前十都排不上。

而且在2020年,蓝光甚至没有守住2019年的1000亿元销量,也没有守住行业前30,反而滑落到第39位。

杨铿对自己糟糕的表现感到失望。

为了偿还债务,60%的股权质押

在业绩增速大幅下滑的同时,蓝光发展的经营状况也在恶化,负债大幅上升。

事实上,为了实现2020年销售额增长30%的目标,蓝光已经逆势而上,走上了与领先的房地产企业完全不同的道路。万科、恒大、融创在积极减债的同时,继续大举拿地,2019年土地投资高达500亿元。2020年前三季度,由于征地开发支出的增加,2020年前三季度的净经营现金流已大幅流出99.5亿元。

然而理想是满满的,现实却是残酷的。面对糟糕的市场销售,蓝光发展一定不能吞下债务急剧上升的苦果。

蓝光发展2020年主要财务数据蓝光发展最新财务报表显示,其2020年负债高达2115亿元,创历史新高。即使扣除预付款和合同负债837.7亿元,其负债仍高达1277亿元,其中计息负债722.4亿元,比2019年的568.9亿元增加153.5亿元。

而且蓝光发展通过发行永续债券来隐藏债务。2016-2019年永久负债规模分别为7.8亿元、45.53亿元、39.62亿元和39.68亿元。2020年前三季度,蓝光发展发行44.7亿元永久债券。

过度的生息负债像癌症一样吞噬着蓝光的利润,威胁着蓝光的财务健康。

2019年蓝光开发净负债率144.5%,负债率80.62%;高于红线要求;2020年末,蓝光发展的资产负债率上升至82.23%而非下降,净负债率为100.95%。

近年来,蓝光的偿债资金主要依靠外部融资,主要依靠银行贷款。其融资渠道多元化。除了发行债券和借款,还通过租赁融资、应收账款、固定增加、股权质押和信托等方式筹集资金。

截至2021年2月,蓝光控股已质押蓝光发展8.87亿股,质押率为61.76%,质押率较高。

痛苦的放弃

2020年想借钱,尽可能多的提取资金,减少负债,但是市场丢了脸。为了保证蓝光发展的后续资金,杨铿不得不在2020年下半年放弃多元化,专注于主营业务。

2020年7月29日,蓝光发展以9亿元的价格售出迪康药业。

这还不够。2月25日晚,蓝光发展宣布将旗下全资子公司蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.62%股份出售给碧桂园物业服务,暂估值48.47亿元人民币,溢价仅为30%。

通过兑换48亿元现金,蓝光发展赢得了发展所需的宝贵资金,也将大幅降低负债率,赢得短暂喘息。

对杨铿来说,这种放弃也是最后的手段。起初,杨铿还希望房地产和地产能扩散到齐飞。2020年,它为蓝光嘉宝服务设定了2020年的激进增长目标:通过并购获得的管理下的物业规模不应低于4200万平方米。据不完全统计,仅2020年前11个月,蓝光嘉宝服务就先后拿下17家物业企业目标,管理建筑面积总收获约3272万平方米,成本约7.59亿元,成为2020年M&A项目最多的物业企业。

然而,资本市场对收购蓝光嘉宝服务不感兴趣。截至2月22日收盘,蓝光嘉宝服务股价报每股38.95港元,较2020年8月每股62.7港元的高点下跌近37.9%,股价一直低迷。

这让杨铿不得不做出取舍,放弃一个,先专心做房地产生意。

对于碧桂园服务来说,蓝光嘉宝服务的成功举办,一定会帮助碧桂园服务保住“第一企业”的宝座。蓝光嘉宝股价表现不佳也可能是推高了。

资本市场对碧桂园收购蓝光嘉宝服务反应积极。2月26日下午15: 26,蓝光嘉宝服务(02606.HK)复盘后上涨18.36%。

相比之下,蓝光2月26日收盘下跌7.9%。

一些投资者在股票栏里评论说,杨铿这样做是明智的,先拿48亿元去创业,然后等待机会去成立一家房地产公司。


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