「佣金是什么」奥园财务报告迷雾

股票资讯  2021-05-20 23:37:48

2009年,由于疫情和政策环境的影响,房地产公司在运营中面临着巨大的风险,并且其发布的效果急剧下降。排名前23位的房地产公司的净利润平均增幅仅为6.9%。

但是,到2020年,像奥园的财务报告这样的房地产个人公司的收入同比增长了34%25,净利润增长了35%25。

carefully仔细看奥园的财务报告,令人眼花performance乱的业绩实际上与资本增值带来的大量非经常性收益混合在一起;同时,去年的大量项目也使该公司的结算表现良好。薄雾层。

此外,奥园披露的新土地储备权益比例已严重下降,过去依靠非控制性权益来利用发展速度的B面可能会逐渐出现。

关于利润结算质量和声明发布的问题3月30日,奥园披露了2020年全年业绩,其中营业额677.9亿元,同比增长34%25日,实现净利润70.5亿元,同比增长35%25。

在包括Aoyuan在内已宣布2020年业绩的23家领先房地产公司中,只有5家公司的营业收入和净利润实现了"30%25%2B翻倍"增长。一些房地产公司,例如招商局和金茂的收入大幅增长,但其净利润却不如往年。

对比奥园公司的2019年和2020年损益表,在毛利润和净利润(本年度利润)这两个主题之间,其他收入,损益和出售子公司的收益均显着增加。人民币3.4亿元和1.7亿元分别增至22.8亿元和12.3亿元。

其他收入,损益增加的原因主要是奥园公司2020年外汇收入比2019年增加19.9亿元。

值得注意的是无论是出售子公司的收益还是外汇收益都是非经常性损益,都不是公司主要业务的收益,并且没有可持续的盈利能力。性别。

如果不考虑上述两个项目在2019年和2020年的收入,则可以计算出奥园去年的税前净利润同比下降7.8%25。

此外,另一个衡量公司经营业绩的指标-核心净利润率从10.1%25降至8.8%25,这也反映出在扣除资本溢价和其他因素后,奥园去年的运营利润水平实际上已经下降。

值得一提的是,去年奥园业绩表中的合同债务发生了重大变化,从2019年的860.6亿元人民币变为690.4亿元人民币。奥园解释说,合同负债的变化主要是由于子公司调整了持股比例并提前退出了销售项目。

合同负债主要受合并项目销售收入的影响。当合并项目满足结算条件时,将项目销售收入计入房地产开发收入科目;当不满足结算条件时,合并报表项目的销售收入将计入合同负债科目。

因此,通过改变合同负债和当期房地产开发收入,可以得出合并项目的销售收益,然后将合并项目的销售收益计入合同销售比例,以及奥园披露的所有项目比较销售收款率,我们可以粗略估计奥园在2020年的销售比例。

在2018年和2019年,奥园的合并项目销售占合同销售的60%。Aoyuan披露的占总销售回收率的比例约为78%25,但到2020年,这一比例已降至42%25。这反映了奥园去年发布的项目数量。

该报告对奥园损益表中反映的收入和毛利产生影响。如果保持去年的综合比率,奥园的收入增长将大大高于净利润增长。

未来毛利率和非控制性权益的分析尽管奥园集团采取了一系列行动,例如发布报表以美化财务数据(如报告收入和净利润),但奥园集团为股东是现实的。。

2020年,奥园归属股东净利润59.1亿元,同比增长41%25,每股收益2.19元,拟派红利77美分,连续8年同比增长40%25,股息分配率保持在30%以上。

在过去的几年中,奥园加快了三,四线库存的去库存,并在一定程度上降低了价格,毛利率下降了4个百分点,至25.1%25。但是,应该对土地储备的布局进行相对调整,以改善未来报表的毛利率,并扩大净利润板块。

其中,就土壤储藏结构而言,敖远强专注于一线和二线城市,城市的整体布局将会上升。从数据反映,奥园到2020年将增加约2050万平方米可开发建筑面积(??持股比例为59%),所有者权益土地价值约为451亿元。其中,对一二线城市的投资占73%。

截至2020年底,奥园的土地储备总建筑面积为5718万平方米(持股比例为71%),总价值约为6208亿元。其中,一二线城市和国际土地储备价值占62%25。

在城市更新项目中,奥园将加快项目转换过程。预计未来三年将分别转换可销售价值400亿元,520亿元和680亿元。平均毛利率预计为35%。25-40%25间隔。

随着城市布局的改善和城市更新项目的进入,Aoyuan报告中显示的毛利率将比去年的25.1%25触底,并达到相对较高的水平。

奥园表示,目前的未携带商品销售额为1960亿元(不包括城市更新项目),预计毛利率维持26%25-28%25。

但是,应该指出的是,去年奥园收购了[京汉股份(000615),股份]29.3%25(合并),收购了中银房地产40%25的股份,并合作获得土地。随着案件的增加,新的土地储备权益比率降至59%25。这将导致非控制性权益的增加,并侵蚀公司股东的利润。

实际上,自2017年以来,奥园的非控股权益所占比例一直保持在60%的较高水平。到2020年,它将达到66%的高位。但是,非控股股东所占利润比例不超过20%25。

根据市场报告,A园约有三分之一的非控股权益来自其自有资金,这些资金主要用于促进其在2018年之前启动的城市更新项目。

正是由于将城市更新转化为利润需要更长的时间(5年或更长时间),并且不同的会计方法(资产负债表中的非控制性权益在本期以权责发生制记账,其收入声明根据预付定金实现系统,该项目在结算后入账),这导致了过去几年中非控制性权益与少数股东利润之间的不匹配。

随着城市更新项目在未来几年内陆续进入市场,进入销售结算环节,以及奥园合作开发项目的增加,预计少数股东的利润比例在奥元的声明将会增加。

(来源:Viewpoint房地产网络)


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