「中邮创业」苏州出台了一项新的房地产市场政策:开放现有房屋销售限制,并延长支付土地出让金的期限

股票资讯  2021-04-21 17:29:44

2月19日上午,苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让工作有效应对疫情的通知》(以下简称《通知》),对土地出让规则进行调整,包括加快工业用地供应,确保工业项目落地;调整土地交接、开工、竣工等绩效要求;延长土地出让金支付期限;调整超出市场指导价的报价规则等。

对于今天发布的《通知》,业内人士普遍认为,它释放了政策调整的宽松信号,这对苏州楼市是一大利好。在疫情形势下,放宽项目入市条件,将对缓解行业整体压力起到重要作用。

为了应对疫情,苏州应该出台新的房地产市场法规

在《通知》中,调整超过市场指导价的报价规则的规定最受关注。《通知》指出,住宅(商住)地块不统一要求竣工预售许可证调整价格。超过市场指导价的,项目结构封顶后不统一要求办理预售许可证;录入报价,不统一要求项目竣工验收后办理预售许可证。

另外,需要封顶或者作为现房出售的已出售地块可以提前入市,这是阶段性措施,后续会有详细规定。《通知》规定,对于已出售且工程结构封顶或竣工验收后需要预售出售的住宅(商住)用地,开发企业预售销售的时间节点可适当提前,以正常建设期计算的预售销售时间为基础,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门审批。

至于《通知》,业内很多人都持相同观点,大多认为是好事。

"这项新政策与2016年8月苏州出台的土地政策相对应."安居客58研究所首席分析师张博告诉《中国时报》记者。

据公开信息,2016年8月11日,苏州市发布了《关于进一步加强苏州市城市房地产市场管理的实施意见》(以下简称《意见》)。其中,前三条提出“增加土地市场供给,调整土地供给条件,引导土地出让合理招标”。

张博指出,根据原政策,预售许可证只能在土地出让价格超过市场指导价后申请,如果价格超过市场指导价10%,预售许可证只能在项目竣工验收后申请。在原政策的影响下,2019年和2020年将有很多项目需要到达现房才能出售,这将有效保持2019年地价相对稳定。

“但在2020年疫情的影响下,房企销售遇到了很大困难,现金流不足会影响整个行业的健康发展。在这种背景下,放宽入市条件将对缓解行业整体压力起到重要作用。”张博还表示,这一政策也在政策层面释放了宽松调整的信号。

“这项政策调整了苏州现有预售许可证的调整价格,帮助房企灵活应对现有现有的现房销售规则,充分体现了降低房企运营成本、灵活调整预售和销售节奏的导向。”易居研究院智库中心研究主任严跃进也对《中国时报》记者表示,这样的政策也提高了相关房企预售的灵活性,无论是对后续的土地拍卖,还是对现有的土地开发,都可以起到积极的作用,也有助于加快房企资金的回笼,同时减少后续土地拍卖中的顾虑。同时可以减少资金回笼的周期,有助于减轻企业的资金压力,更稳健地发展后续的房地产业务。

嘉里苏州评测发布的报告更是直言不讳。苏州土地政策调整取消结构封顶和现有房屋销售,对房企来说可谓“重大利好”:“减轻房企财务压力,降低房企征地门槛。为了吸引更多的房企来苏州拿地...此举对停滞不前的苏州楼市有一定的促进作用。”

然而,中原地产首席分析师张大伟更为谨慎。他向《中国时报》记者解释说,苏州此举取消了原先限制房地产企业投机的政策,有利于此前不合理的征地企业。同时,这些房子可能一年后就上市了,但现在可以上市了。根据资金成本,他们很可能会降价来抢客户。

张大伟直言不讳地表示,这不利于市场交易。这批项目很有可能抢工期,2019年只会让征地企业受益。事实上,“市场期待在不投机的情况下降低购房者的成本”。张博还指出,目前的政策放宽多针对房企自身的资本水平,短期内难以大规模实施限购、限贷等政策的放宽。

稳定的经济和稳定的房地产政策更受青睐

《中国时报》记者注意到,最近许多省市相继出台了“救市”政策。据中原地产研究中心统计,2月以来,河北、天津、重庆、浙江、上海、Xi、福州等10多个省市密集出台了住房相关扶持政策,旨在缓解房地产企业资金周转压力,30多个城市针对疫情形势下的公积金政策出台了不同的宽松政策。

比如江苏省的龙头城市无锡市,2月12日连夜发布了《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情确保城乡建设有序的政策意见》,其中很多政策在税收、信贷、资金、预售、建设工期等方面对房地产行业给予了全力支持。规定受疫情影响到疫情结束前确实难以缴纳房产税和城镇土地使用税的,可以申请房产税和城镇土地使用税减免。

据张大伟分析,很多地方房地产政策的出台确实在一定程度上缓解了房地产企业的资金压力,尤其是减缓了土地出让金的交付,对很多原征地企业影响很大。此外,预售资金监管政策的放开也将对缓解企业的财务压力起到很大作用。

然而,目前的房地产政策基本上只对节流有一定的影响。对于房地产企业来说,最大的问题是财务压力,尤其是到期债务。一旦销售不能快速恢复,房地产企业到3月份将面临普遍的财务压力。土地延期支付、商品房预售条件放宽、延期还款、延期交房等政策在一定程度上减轻了开发商的负担。

“目前全国各地的售楼处基本都关门了,工地也关门了。在这种情况下,现有的房地产政策肯定是过时了。对于全国市场来说,要放开需求,在住房而不是投机的基础上提高购房。”张大伟直言不讳地表示,从短期来看,目前的房地产政策对缓解房地产资金链影响不大,更多城市应该出台更多稳定经济、稳定房地产的措施。

主编:张北主编:张玉宁


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